近日，2023年上海新房市场最重磅的辣子鸡项目云锦东方三期终于开始认筹了。

(资料图片仅供参考)

作为一个鸽了无数批次的超级红盘，此刻我在码字时的心情都是汹涌澎湃的。

本文就来和大家闲聊下，想拥有“云锦东方”这四个字，得有多少钱、多少分、多么难和多么香～！

云锦的价值

曾经too young too simple的我，也梦想说去参与次认筹、甚至还yy能被幸运女神眷顾拥有一套云锦东方。

于是每次去徐汇，几乎都会绕道去看一看，也因此，这个盘可以说是再熟悉不过。

在我个人的心目中，上海豪宅的总统山上，有四大天王。

东有汤臣一品、西为古北壹号、南是云锦东方、中立翠湖天地，不好意思北没有。

那么作为上海甚至全国住宅领域的塔尖产品，云锦东方的价值几何？我们一起来探究。

No.1: 官方的定价

这次云锦三期的过会均价是164,907元/㎡，有没有人发现，其实这个定价相当的巧妙。

为什么？要知道自积分制以来，上海给过新房项目的最高价格，就是2021年开盘的翠湖五集的165,000，单单从均价的角度，云锦东方位居历史高价榜第二位。

我的解读： 这相当于在官方的眼里，变相承认了徐汇滨江豪宅的地段价值 - 仅次于上海新天地的顶级地段。

此刻买到百汇园的朋友应该笑出了随便什么声。

No.2: 二手的价格

除了新房定价，二手市场中的流通性和价格才是真正检验豪宅的唯二标准。

以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在 20-26万之间 。

图示：云锦东方二期链家交易记录

以第三方中介汇总的成交记录来看，云锦二期今年3-4月的成交均价在 21-29万之间 。

图示：云锦东方二期第三方交易记录

而且就我长期观察的经验，云锦这个项目的最大优势之一就是不惧牛熊，无论市场好坏基本总是有成交，不太受市场情绪的干扰太多。

近期的二手挂牌量高企这种现象，在云锦这个盘上根本不存在。

综上，云锦是一个二手市场有活跃成交，且肉眼可见超高倒挂的神盘。

云锦的倒挂

价值已经毫无异议了，那么购（tou）房（zi）者（ren）最关心的问题来了，云锦东方的倒挂到底有多少？

以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价， 用最最最保守的倒挂：每平米6万来计算，355平*6万/平 = 2130万！！！

2000万是个什么概念？

要知道2022年上海人均可支配收入是7.96万元。

只要买到一套云锦东方，就能“赚到”当前普通人不吃不喝251年的净收入，此处无声胜有声…………

图示：2022年上海居民人均可支配收入

有人说，本来豪宅就和普通人没关系。Fine，那么我们和富人的收入去比总没问题吧。

为此，我特意查阅了胡润2022年的高净值人群的报告，数据显示全上海2022年以家庭为单位，可支配资产在600万以上的户数有21.4万户。

按照中国富豪家庭普遍爱持有房地产的特性，我保守估计这个高净值人群的总资产（包含不动产）的门槛至少是在2500万人民币以上。

图示：中国高净值人群一线城市分布

那这么多的高净值人群他们的收入又如何？

同样可以参照胡润的统计数据， 全国高净值人群在2021年的家庭平均总收入为619.9万元人民币。

看完之后，有没有惊叹我们是生活在平行宇宙吗？

图示：中国高净值人群收入分布

那么，对比买到云锦东方能赚到的2000万倒挂， 它相当于中国高净值人群3年不吃不喝的平均净收入总和，甚至能让一部分的门槛级高净值人群的净资产直接增长67%。

所以不管是对于普通人来说，还是对于富人来说，云锦东方能带来的财富效应都是无与伦比的，没有人能轻视这样的倒挂利润，在上海新房市场里也是独一档的存在。

云锦的积分

问题来了，这么香的云锦三期，得多少分？是什么样的神仙家庭才能买到？

首先一点就是，如果云锦放开来抡，不设置任何隐形门槛，那这个盘的积分毫无悬念就是满分！

复兴陇御、蟠龙天地，在云锦面前都是弟弟。

但是来了，这次云锦东方三期的认购条件不可谓不苛刻，甚至可以说，云锦官方是想尽了一切办法让自己的分数尽量低些。

我们来汇总下目前已知的门槛设置：

No.1: 资金

500万认筹金 + 首套900万/二套2900万，而且规定要冻资20来天，还活期！

且不论你能不能有这么多现金趴着，以二套为例，我按照3%的年化成本来算， 认筹一次云锦你的资金成本就是5.6万元， 惊不惊喜意不意外！

No.2: 银行网点

本次的认购还设置了银行网点的要求，必须是徐汇的银行网点。

真是闻所未闻！钱在徐汇趴着都香一点有没有，没有户的购房者还得屁颠屁颠跑去徐汇的银行柜台开新卡，这些可都是买5000万级别的富豪啊！

图示：云锦东方认购说明截图

No.3: 银行流水

要求购房者提供过去12个月的银行流水。设置这一点的目的，其实就是将一些没有事先周密准备的购房者拒之门外。

比如在认筹这几天你是通过向非家庭人员筹集的临时资金，要是解释不清资金来源，就有可能被拒之门外。

No.4: 未成年人产调证明

首先这几个字看着就特别有趣，要知道未成年18岁之前是没有上海购房资格的，所以未成年子女最多也就是和父母在一本房产证上。

所以验证父母的产调，理论上已经完全足够，去查未成年人纯粹是多此一举。

妙就妙在这个多此一举，因为 未成年人的产调，父母若名下无房，是无法在随申办上线上开具的， 本人亲测如图：

图示：随申办未成年子女产调结果截图

唯一的办法就是带着未成年人的出生证、户口卡、父母的身份证等材料去房产交易中心线下开具。

这里是不是又得让你跑一趟啊，如果不小心这里是不是又可以刷走一波人啊，厉害啊！

No.5: 线上预约线下认购

看似常规操作，可是条件极其苛刻。 因为只要认购人本人没有按预约时间准时到场，立即失效。

所以奉劝购房者，打足提前量。有能力的话在达到认购现场时，用视频或照片记录下到达时间保留证据。

图示：云锦东方认购说明截图

No.6: 一次性认购机会

最后一步， 在现场认购时，任何缺失材料的行为都会导致预约失效，需要重新预约！

本人作为认购过多次的老司机，负责任的和大家说，每次的认购材料林林总总，总归会有被退件重新提交的时候。可云锦在这一点的设置上，让你去线下认购时只有一次机会。

这里，保守估计又能筛一批人。

我在写稿的时候都不停的在摇头，你有没有感受到？

图示：云锦东方认购说明截图

至于官方留下的那个所谓的认购电话：021-54563266，我今天早、中、晚三个工作时间段分别致电，当然是一次都没法拨通！所以各位省点话费吧。

以上，就是目前我所知的购房者可能会遇到的各种门槛，如果你有朋友正在认购该项目，请务必将本文转发给他避坑。

言归正传，积分！在设置了这么多的门槛后，还不排除有更多的我们不知道的隐形阻拦的情况下，你说云锦东方的积分会有多高？

说实话我真估计不出来，变数太多！

但是有一个硬性分数，我认为是必然会突破的，那就是二套社保满分选手的积分。

30基础分 + 243个月社保*0.24系数 = 88.32分

因为这样画像的富裕人群基数庞大，如果连88分都能入围，那云锦就是把骚操作玩出花来了。

给大家分享一个今天群里的笑话，说为什么a股这两天大跌，有钱人都卖股票去冲云锦了。

到底是有钱人多，还是云锦官方控盘更厉害，我们拭目以待。

结语

通过对云锦东方此次认购的解读，再次感叹富豪们在买新房这件事上的卑微。

巨大的利益驱使，导致扭曲的市场行为，让人不禁一声叹息。

无论过程如何艰难，云锦东方都是上海收藏级的品质神盘，如果你正在准备奔赴龙爱路7号芒果广场的路上，那么希望本文能帮助到你给你一点点助力。

过程很痛，摇号必中！

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